买新房，看清形势很重要 | 房叔说No.236
共13盘预售公示、登记，列表见文末↓
| PART 1 |
运河新城的当红辣子鸡上河公元最后一次加推登记人数，6981户，是不是很夸张？对于杭州楼市这却并不是终点，上河公元这个案例值得我们深究。
还记得上河公元去年10月首开登记人数只有三位数，780户，运河新城拱墅区域的首个新盘首次开盘只得到了780户家庭的认可。
同是运河新城，拱墅片区的新房限价相比余杭片区贵了约9000元/㎡，但从当下的视角去看，运河新城余杭片区相比拱墅片区的城市界面却要好上不少。
首开登记人数对比未被设定为红盘的运河云庄一下子少了数千户登记量，这就是彼时市场对运河新城拱墅片区的反馈。
但那个曾经不被市场所看好的上河公元只用了三个月便华丽逆袭，今年一月登记数仅1400余户，四月登记人数接近4000户，最后一次清盘加推近7000户。
为什么短短几个月时间，上河公元能从一个普通楼盘快速转身成大粉盘？是因为上河公元被低估了，还是其他原因？
我们先抛开上河公元，看看同一时期内其他板块的市场情况，也许能够发现些什么，先看一张表。
这张表格，我选取了杭州各个方向，共计9个板块，这九个板块包含了高端改善性板块，也包括了改善、刚需等板块。
从这张表格中，我们能够发现从2020年10月后杭州大部分板块的新房中签率都呈现逐渐下降的大趋势。
但有一点格外的明显，那就是今年1月份之后，这些板块的新房中签率都出现了非常快速的下降，大部分板块中签率在几个月内腰斩，甚至部分楼盘的中签率只有1月前的3成。
杭州新房的热度在快速升温，幅度异常明显，和上文提到的上河公元登记人数变化如出一辙。
只看中签率变化部分读者可能没有什么感觉，部分楼盘的中签率甚至在今年也没有出现大幅度的波动，比如溪上俪庭，是不是意味着杭州新房的快速升温是结构性的？而不是全城性的？
事实当然不是如此，因为影响中签率的因素很多，包括开盘量、是否在同一时间有对冲楼盘等，其中开盘量的影响尤为明显。
部分楼盘每次只开一幢楼，房源只有数十套，即使登记人数不多，中签率依旧不会太高，所以在一定程度上个别楼盘的中签率也不能准确的反馈市场热度。
单盘中签率容易受到各类条件影响，但登记人数却不易受到影响，所以登记人数的变化往往才是反映市场的更好指标。
我们再看下一张表格，采样板块和楼盘不变，只是中签率变为登记人数。
| PART 2 |
从这张表格我们明显能够更为清晰的发现，在今年2月之前，各个板块及新房的登记人数总体还是较为平稳的，虽然登记人数呈现上升趋势，但总体还是较为温和，可控的。 但2月份之后，各个板块的登记人数几乎集体出现大幅度的攀升，大部分板块在短短数月内登记人数翻番，部分楼盘的登记人数甚至出现数倍的涨幅。 短时间内登记人数暴增，对应的一定就是大范围的中签率下降，以及市场热度的快速爬升。 事实也确实如此，在今年2月后，新房一房难求的现象越来越突出，且呈现蔓延的趋势，非常具有代表性的便是南部新城。 南部新城在杭州楼市中一向不是热点，供给大，板块发展的动力和上升趋势都不明显，但在今年核心区的热度上升势头强劲，湘湖原著、朝闻花城最近一次加推的登记人数都超过了3000，这在以前是不敢想象的。 还有一个例子同样非常值得关注，那就是瓶窑的溪上俪庭。
这个楼盘的区位非常特殊，远在杭州的西北角，到杭州城区的距离非常之远，虽说杭长高速浙A牌照ETC可免费通行，但仅依托自驾出行依旧较为不便。 处于瓶窑的溪上俪庭是典型的客群狭窄型楼盘，去摇溪上的主流客群无非两类，未科、城西一带的刚需，与不限区域的投资客。 但就是在如此狭窄的目标客群的情况下，溪上俪庭的登记人数只花了3个多月便完成了近四倍的涨幅，可谓惊人。 为什么杭州新房在2月后出现如此不线性的市场变动？2月究竟发生了什么?
| PART 3 | 我们来看看时间轴，今年1月末及2月杭州楼市发生了两件大事：1.27日杭州楼市新政，红盘、粉盘大规模对撞。
红粉盘对撞导致短时间内杭州新房存量被快速去化，但可惜的是这次大规模的开盘能消耗掉的需求量远不足以扭转杭州楼市供需严重失衡的状况。 甚至在一定程度上，红盘对撞还让相当比例的需求恐慌了，对撞没摇到房子，后续新房的供给、尤其是相对优质的新房供给却出现断层。 但需求却还在累积，进一步恶化了市场供需不平衡，于是市场就走向疯狂外溢的阶段。 红盘买不到，买个粉盘也不错，粉盘买不到，要上车没办法只能继续外溢。
这样的市场导向下红盘热度继续上，博语华庭单开万人摇；粉盘变准红盘，如上河公元、珊瑚世纪、大运桥西府等；普通楼盘变粉盘，如崇贤的星合映、宁围的美颂城、南部新城的湘湖原著等等。
与此同时，不仅仅是新房快速升温，在今年2月后，杭州二手市场受改善、非无房家庭但上车急切的刚性需求挤压，亦出现补涨。 到了今天，二手价格实在高企，新房却依旧保持严格限价，一二手房的剪刀差持续张开，宅地集中出让的意外出现，更让今年下半年的新房供给出现断层，可想而知只有存量新房的后市会怎样。 二手不敢介入，新房虽然一房难求，但毕竟还有希望，更多的需求去挤新房这条独木桥，可以预见后续杭州新房市场一房难求的状态仍会持续。 在刚性的非无房家庭，或预算不足选择偏少的无房家庭等需求外溢挤压下，外围新房持续升温也是大概率的。 这样的市场环境下，每当有购房者私信咨询，房叔，我要不要等某个楼盘，我都只能无奈的问一问，你的真实需求到底是什么？如果是刚性的住房需求还是多看看市场形势吧。 在此今天也再次劝部分读者，假如你现在是住房刚性需求，等某个所谓的好盘真的意义不大，再好的楼盘买不到也和你无关。 在这样的市场环境下只能扩大选择面，多一个选择，多一分机会。 甚至需要学会提前埋伏，发现那些大概率会被激活的板块。 不要再跟随大流去挤那条看似稳妥的大道，要学会田忌赛马式的购房策略。
| PART 4 |
再回到之前的问题，上河公元的逆袭真的就是被低估了吗？在我看来，市场形势大于楼盘价值。 很早之前我曾写过一篇关于“祥符和运河新城的选择”的推文，关于运河新城我下过结论：运河新城就像是桥西的复刻品，和智慧网谷相融，未来或许会是老拱墅区最闪耀的星，运河新城的未来必然强于祥符。 但运河新城开发伊始，居住还是算了吧。 现在看来，多数人还是更在乎未来，某种程度上也能反应出当前的市场下需求结构是怎样的，恐怕“住”对于大部分人而言早已是次要的了。
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| 今日登记楼盘 |
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文/荆轲 编辑/荆轲
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